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부동산을 소유하고 있다면 반드시 납부해야 하는 대표적인 세금이 바로 재산세와 종합부동산세(이하 종부세)입니다. 두 세금은 모두 부동산 보유에 따른 과세이지만, 부과 주체부터 과세 기준, 세율, 납부 시기, 혜택 등에서 많은 차이가 존재합니다. 하지만 아직까지도 많은 납세자들이 이 두 세금의 차이를 명확히 구분하지 못해 혼란을 겪는 경우가 많습니다. 이 글에서는 재산세와 종부세의 정의, 부과 방식, 대상자, 계산 방법 등을 항목별로 비교해 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 정리해 보았습니다.
과세 목적과 부과 주체의 차이
재산세와 종부세는 모두 부동산 보유에 따른 세금이지만, 과세 목적과 주체가 다릅니다.
- 재산세: 지방세로 분류되며, 부동산을 소유한 모든 사람에게 부과됩니다. 해당 세금은 지방자치단체가 부과하고, 그 수입은 각 지역의 복지, 교육, 인프라 예산으로 사용됩니다.
- 종부세: 국세에 해당하며, 일정 기준을 초과하는 부동산 고액 보유자에게만 부과됩니다. 국세청이 과세하고, 국가 단위의 세입으로 편입되어 전국적 조세 형평을 위한 수단으로 사용됩니다.
쉽게 말해 재산세는 ‘모든 부동산 보유자’를 대상으로 하는 세금이고, 종부세는 ‘고가 부동산을 많이 가진 사람’에게만 부과되는 세금입니다. 따라서 대부분의 1 주택 실수요자는 재산세만 내면 되며, 종부세는 과세 기준을 초과하는 일부 고액 자산가에게만 적용됩니다. 재산세는 지방세법에 따라 시·군·구청장이 부과하고, 주민센터나 구청 세무과를 통해 관리됩니다. 반면 종부세는 국세청장이 과세권을 가지며, 세무서나 홈택스를 통해 과세 절차가 이뤄집니다. 이러한 과세 주체의 차이는 납세자 입장에서 세금 이의신청이나 감면 신청 시 접수창구가 완전히 다르다는 점을 의미합니다. 재산세 관련 이의나 감면은 관할 지자체 세무과에 문의해야 하며, 종부세는 국세청 또는 세무서를 통해 이의신청을 해야 합니다. 또 하나 중요한 점은 세수의 용도입니다. 재산세는 도시계획, 지역복지 등 지역 단위의 예산 재원으로 사용되는 반면, 종부세는 국가 간 조세 형평성을 위해 고가 자산가에게 더 많은 세금을 부과해 부의 집중을 억제하는 목적을 갖습니다. 따라서 종부세는 정책 방향이나 정권에 따라 세율이나 기준이 자주 변동되므로 매년 관련 법령을 확인할 필요가 있습니다.
과세 기준, 대상, 세율 구조 비교
재산세와 종부세는 부과 기준과 계산 방식에서도 큰 차이가 있습니다.
- 과세 기준일: 두 세금 모두 매년 6월 1일 기준으로 부동산을 보유하고 있는 사람에게 과세됩니다.
- 재산세 과세 기준: 주택, 건물, 토지 등 부동산의 공시가격 × 공정시장가액비율을 기준으로 과세표준을 산정하고, 이에 따라 누진세율(0.1~0.4% 등)을 적용합니다.
- 종부세 과세 기준: 개인이 보유한 전국 주택의 합산 공시가격 총액이 공제 기준금액(2025년 기준, 1세대 1 주택자는 12억 원, 일반은 6억 원)을 초과할 경우에만 과세됩니다.
예를 들어 1세대 1 주택자가 공시가격 10억 원 아파트 한 채를 보유하고 있다면 재산세는 납부 대상이지만 종부세는 과세되지 않습니다. 반면, 2 주택 이상을 보유해 공시가격 합산액이 13억 원을 초과하면 종부세 납부 대상이 될 수 있습니다. 세율 측면에서도 차이가 큽니다. 재산세는 자산 규모에 따라 0.1~0.4%(주택 기준)의 낮은 세율을 적용하지만, 종부세는 초과 금액에 대해 0.5~2.7%의 누진세율이 적용되어 고가 자산일수록 세부담이 크게 증가합니다. 또한 종부세는 별도로 지방교육세, 농어촌특별세가 부과되며, 실질적인 세금 부담은 더 커집니다. 재산세는 ‘부동산 단위로 과세’되며, 동일인이 여러 채를 보유하더라도 각 부동산마다 별도 부과됩니다. 반면, 종부세는 ‘개인별 전체 보유분’을 기준으로 합산 과세되므로, 종합적 자산관리 관점에서 접근해야 합니다. 재산세와 종부세의 계산에서 가장 중요한 차이는 ‘과세 단위’입니다. 재산세는 개별 부동산을 기준으로 부과되기 때문에, 여러 채를 보유하더라도 각각의 주택에 대해 별도로 계산됩니다. 하지만 종부세는 전국의 주택 보유 현황을 통합해 과세하므로, 지방이나 수도권에 흩어져 있는 부동산도 모두 합산됩니다. 또한, 공동명의로 주택을 소유한 경우, 재산세는 지분 비율에 따라 각각 고지되지만, 종부세는 공동명의 1 주택자에 대해 유리한 단일과세 선택이 가능해지는 등 과세 방식의 유연성 차이도 존재합니다. 세부담 상한도 다릅니다. 재산세는 전년도 대비 세부담이 150%~130% 이상 증가하지 않도록 ‘세부담 상한제’가 적용되며, 주택 공시가격 구간별로 상한율이 달라집니다. 반면 종부세는 납세자의 소득과 주택 수에 따라 납부 능력을 고려해 세부담 상한이 별도로 적용됩니다. 특히 1세대 1 주택자에게는 장기보유 및 고령자 세액 공제를 중복 적용해 실질 세부담을 낮출 수 있습니다.
납부 시기, 신고 절차, 공제 항목 차이
재산세와 종부세는 납부 일정과 절차에서도 확연한 차이를 보입니다.
- 재산세 납부 시기: 매년 7월(1 기분)과 9월(2 기분), 지방자치단체에서 고지서를 발송하며, 납세자는 이를 수령한 후 위택스, 은행, 카드 납부 등 다양한 방법으로 납부할 수 있습니다. 별도 신고 절차 없이 고지서만 있으면 됩니다.
- 종부세 납부 시기: 매년 11월 중순 국세청에서 고지서를 발송하며, 12월 1일부터 15일까지가 납부 기간입니다. 일부 납세자는 신고 대상일 수 있으며, 종부세 대상자는 국세청 홈택스 또는 세무사를 통해 정기 신고 후 납부하는 방식도 있습니다.
또한 공제 및 감면 항목에서도 차이가 존재합니다. 재산세는 고령자 세액 공제, 장기보유 공제, 1세대 1 주택자 세율 인하 등의 혜택이 있으며, 지자체별로 추가 감면이 적용되기도 합니다. 종부세는 1세대 1 주택자의 경우 일정 조건을 충족하면 최대 80%까지 세액 공제를 받을 수 있으며, 고령자·장기보유 중복 공제도 가능합니다. 납부 방식도 다릅니다. 재산세는 일반적으로 카드 납부, 계좌이체, 간편 결제 등 다양한 방법을 지원하며, 일부 카드사에서는 포인트 납부 및 무이자 할부도 가능합니다. 종부세는 국세청 홈택스 또는 은행을 통한 계좌 이체 위주이며, 금액이 큰 경우 분납 또는 연납 신청도 가능합니다. 재산세는 고지서 중심의 납부 시스템이라 신고 없이도 자동 부과되고, 기한 내 납부만 하면 됩니다. 반면 종부세는 고지 방식 외에도 일정 조건에서는 납세자가 직접 **신고·납부해야 하는 ‘신고납부제도’**를 따릅니다. 예컨대 과세자료 오류로 인해 고지서에 누락된 자산이 있는 경우, 스스로 신고하지 않으면 가산세 대상이 될 수 있습니다. 또 재산세는 연납, 분납, 자동이체 신청 등을 통해 납세 방식 선택이 비교적 유연한 반면, 종부세는 한 번에 납부해야 하며, 일부 고액 납세자의 경우에만 **분납(최대 6개월 이내)**이 허용됩니다. 공제 항목 측면에서도 차이가 큽니다. 재산세는 감면 항목이 지자체 조례에 따라 달라지는 지역 기반 공제가 많고, 종부세는 국가 기준에 따라 통일된 감면 체계가 적용됩니다. 또한, 종부세는 소득이 낮은 고령자나 장기보유자를 위한 납부 유예 제도가 별도로 마련돼 있어, 경제 여건에 따른 세금 조절이 가능하다는 점도 차이점 중 하나입니다.
재산세와 종부세는 모두 부동산 보유에 따른 세금이지만, 과세 주체, 대상, 세율, 납부 방식 등에서 명확한 차이를 보입니다. 재산세는 지방세로서 대부분의 부동산 보유자가 납부해야 하는 기본적인 세금인 반면, 종부세는 고액 자산가에게만 적용되는 추가 세금입니다. 두 세금의 구조를 정확히 이해하면, 납부 시기와 절차에 혼동 없이 대응할 수 있고, 절세 전략을 세우는 데에도 유리합니다. 본인의 부동산 규모와 공시가격을 정확히 파악하고, 위택스와 홈택스를 통해 사전 조회와 대비를 하는 것이 현명한 납세자의 기본자세입니다.